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涉嫌猥褻9歲女童 “地產大佬”王振華的膨脹史

2019-07-04 08:50:05 來源:棱鏡

  7月3日,據新民晚報報道,市值近千億的房地產上市公司新城控股(行情601155,診股),董事長王振華因猥褻9歲女童,7月1日在上海被采取強制措施。

  據悉,犯罪行為發生于6月29日下午,地點為萬航渡路一家五星級酒店。帶女童入住酒店的女子周某,49歲,江蘇徐州人。據其供述,事發當天,她帶朋友的兩女孩入住酒店,一個9歲,一個12歲。周某謊稱帶兩女孩去上海迪斯尼玩,從江蘇帶至上海。當天王振華對9歲女童實施犯罪,事后給付周某現金1萬元。

  王振華是上市公司新城控股的董事長,目前對外公布總資產達3000多億元人民幣。同時還擁有港股上市公司。截止到目前,港股新城發展控股(01030.HK)大跌23.86%,旗下物管公司新城悅跌23.72%。

  以下內容來源于5月7日《棱鏡》報道

  新城控股現今是中國沖勁最猛的房企之一,誕生于常州這座制造業發達的江蘇三線城市。

  牧馬人王振華,擔任著這家公司的董事長和法定代表人。

  1983年,王振華大專畢業后,分配到江蘇常州市武進第一棉紡廠,先是當過5年車間副主任。1988年,他跟著下海大潮走出國企,創辦一家家庭紡織廠。

  又用時5年,王振華將這家紡織廠的規模干到全市三甲,積累了200萬的資金,但他意識到紡織業發展太慢。

  1993年,中國房地產行業迎來史上第一個調控通知——國務院“國16條”,海南樓市泡沫應聲破滅,上萬家開發商哀嚎倒閉。

  一本名為《投資潮中永不沉沒的船——房地產》進入王振華的視野,書中講述了李嘉誠、包玉剛等香港地產大亨發家的故事。

  王振華天生愛冒險,受到李嘉誠們的鼓舞,他決意逆流而上,創辦了新城控股集團的前身——武進新城投資建設開發有限公司。

  從老家湖塘鎮兩棟住宅樓起步,王振華逐漸在常州站穩腳跟,并在2014年樓市低迷時起,開始了一波漂亮的逆周期操作,在長三角等區域大規模拿地。

  王振華最耀眼的5年周期開始了。

  他的新城控股(601155.SH)先后踏準上海及周邊二線樓市房價快速上漲節奏,以及長三角三四線棚改去庫存紅利,土地貨值短期內放大,銷售額連年翻倍,2018年突破2210億元,一躍進入全國房企10強,排名第8位。

  新城控股2018年財報顯示,凈利潤約105億元,跑贏A股98%的公司。

  上海證券交易所旋即“當頭棒喝”,針對新城控股太過亮眼的年報,2019年4月初,連發長達7頁的事后審核問詢函,質疑其利潤虛增、關聯交易涉嫌利益輸送等。

  隨后,新城控股公告回應監管層問詢。這份43頁的回函內容,在監管規則允許之內,展現出超高財務會計技巧。

  財務數字如同一串串隱蔽的摩爾斯電碼,解碼之后,新城控股的規模之兇猛與利潤之羸弱昭昭然。

  領頭“駱駝”差點迷失

  王振華在新城控股內部極力推崇“駱駝文化”。

  他希望公司在“面臨復雜的市場形勢和不確定性,如同駱駝進入了沙漠,抓住一切機會,做到極致”。為此,他每年組織高管團隊去甘肅、內蒙古等戈壁灘及沙漠地區耐力徒步。

  領頭的“駱駝”差點迷失。

  2016年1月22日,在王振華失聯兩天后,新城控股公告稱,其因個人原因,正在接受常州市武進區紀委調查,并強調此事“與公司經營無關“。

  所幸半月之后,王振華結束調查,回歸公司。

  2002年布局長三角之前,新城控股一直蝸居于大本營常州,至今累計開發超過50個項目。

  常州這座三線小城已經無法滿足王振華的規模胃口。而且,房地產行業遵循規模至上的游戲規則,有更大銷售規模才有更豐厚的融資。

  新城控股副總裁歐陽捷2018年初曾撰文判斷,未來三年,50強房企將瓜分82%的銀行開發貸款,“百強之外的房企已經不在銀行貸款名單,50強房企就是銀行放貸新門檻。”

  2016年初王振華失聯之前,正值新城控股全國化擴張的起步階段。彼時,該公司銷售額僅319億,排名行業20強之外。

  兵馬不動,糧草先行。

  2015年,新城控股發行股份,吸收合并子公司新城地產,成為第一家B股重組為A股的房地產公司。

  之所以轉去A股,在于新城地產2001年借殼江蘇五菱于B股上市后,剛好趕上B股市場對境內投資者開放,境外投資者逢高減持離場,B股為內地企業融資輸血功能逐漸殆盡。

  獲得A股輸血渠道后,新城控股啟動全國化布局,從上海、南京、蘇州等長三角區域,擴張到中西部、環渤海及珠三角等區域,試圖擺脫區域化房企標簽。

  激進擴張之路

  對于房地產市場來說,2014及2015年正處行業低迷期。王振華利用杠桿逆周期操作,在三四線城市搶奪低價地塊。

  財報數據顯示,2014-2016 年新城控股拿地金額占銷售金額比重分別是 35%、50% 和 89%。截止 2018 年末,總土地儲備 10952 萬平方米中,三線城市占比高達 61.4%。

  新城控股資產負債率近年來逐漸攀升,從2015年的79.54%來到2018年的84.57%。凈負債率同樣快速增加,從2015年末的43%上升到2016年、2017年的80%左右,2018年中一度突破100.4%,隨后下降至2018年末的49.21%。

  2018年報期末,新城控股的負債總額2793.62億,同比2017年增長77.32%。

  截止2018年末,得益于此前銷售回款,新城賬面持有貨幣資金454億元,貨幣資金/(短期借款+一年內到期非流動負債)比例約3.49倍,2017年則為1.7倍,短期償債壓力不大。

  不過,該公司存貨周轉率正在變慢,從2017年的0.45下降到2018年的0.3。與此同時,融資成本也在增加,2018 年融資成本 6.47%,相較 2017 年末提升 1.15 個百分點。

  與拿地、負債相對應的是同樣高速攀升的銷售規模。財報顯示,2015年至2018年,新城控股合約銷售額分別是319億元、650億元、1265億元和2210億元。

  由于預售制度導致房企財報錯配,賣房收入需等待一兩年后才得以在財報中體現。以新城2018年2210億元銷售額為例,實際上多由2016年前后的銷售額結算而來。

  “新城控股充分受益三四線加杠桿去庫存帶來的大繁榮。”對此,興業證券(行情601377,診股)在研報中分析稱,新城控股布局的多個三四線城市量價齊升,2018 年其三四線城市銷售金額占比提高到 62.3%,銷售面積占比提高到 54.4%。與之相呼應的,則是同比下滑11%的銷售均價,為12201元/平米。

  這一特點幾乎與“三四線之王”碧桂園如出一轍。在新城內部,王振華對碧桂園高周轉模式尤為推崇,當作學習標桿。

  《棱鏡》了解到,為提升項目周轉速度,新城內部制定了“0346戰略”——拿地即開工,3個月示范區開放,4個月開盤,6個月融資性現金回正,12個月現金流回正,包括拿地、銷售、租賃及融資。

  對此,銀河證券分析稱,廣大三四線城市具備“天然”的快周轉條件,預售條件寬松,使得從拿地到開盤周期壓縮至3個月成為可能。

  碧桂園高周轉模式帶來房屋質量問題,在新城控股身上也不例外。

  《棱鏡》查詢各地住建部門網站及公開報道信息顯示,僅最近半年,新城的南京璞樾和山豪宅項目、常州新城金郡精裝修項目以及啟東吾悅廣場住宅項目等,均被曝出存在嚴重的施工質量問題。其中,南京項目上百套房子嚴重滲水,當地住建局撤銷了該項目的竣工備案。

  王健林的門徒

  王振華還是王健林商業地產的忠實門徒。

  《棱鏡》了解到,在新城內部組織架構中,主要分為住宅開發、商業開發、商業運營管理三大事業部。

  商業開發的核心產品是吾悅廣場,與萬達廣場模式頗為相似,也有規模不小的住宅項目,并且與住開事業部形成內部賽馬,資源幾乎不通,對外競爭搶地。

  商業開發事業部的操盤手來自“萬達幫”,此前的帶頭人是陳德力。陳曾在凱德商業和萬達商業任職多年,經歷過萬達廣場高速發展期,2016年被挖來加速吾悅廣場落地。

  吾悅廣場避開與萬達、大悅城(行情000031,診股)、華潤等強大對手在一二線城市的競爭,下沉到二三四線城市中的偏遠區域,從地方政府手中拿到低廉土地,拉動區域土地貨值增大。

  以2017年為例,吾悅廣場拿地均價為2243元/平米,比純住宅拿地3610元/平米的均價便宜38%。

  拿地后,吾悅廣場依靠可售住宅、公寓和商鋪的銷售回款,快速回籠土地成本,用來補貼整個商業綜合體及配套設施開發建設,購物中心則自持運營。

  王振華曾對外表示,在三四線城市,一個購物中心成本大概7-8億元,一二線城市成本會在15-20億元,因為土地價格很高,“做商業項目之前,首先會分析地塊到底有多少可銷售面積,能否覆蓋持有商業所需現金流,這是首要指標。”

  2016年11月,王振華定下2020年開業100個吾悅廣場、租金收益達到100億元的目標。陳德力被挖來后,立表忠心干到120個。

  眼下,陳德力已經沒有機會親身完成目標。2018年9月,少東家王曉松接替陳德力分管商開板塊,后者轉去負責商業管理事業部。

  王健林2016年領導萬達廣場轉型輕資產模式,王振華依然癡迷于吾悅廣場重資產模式,但這種模式對現金流及運營效率要求極高,回收資金周期更長、風險更大。

  新城控股2018年財報披露,截止2018年末,開業及儲備的吾悅廣場共計96座,其中重資產模式運營高達89座,24座位于二線,65座位于三四線城市。

  太平洋(行情601099,診股)證券曾就吾悅廣場現金流做出模擬分析,一個典型的吾悅廣場總建面50萬平米,其中住宅公寓商鋪等可售部分約40萬平米,自持購物中心10萬平米,假設地價為每平米3000元,總地價合計約15億元。住宅等可售部分建安成本為12億,按照往年新城綜合體30%的毛利率計算,可售部分收入為34億元,基本滿足現金流自我平衡。

  該券商預計,吾悅廣場拿地后,6-9月可售部分開盤,現金流可支持購物中心等自持部門開發,3-5年成熟后可實現年租金收入1億元。

  對于投資物業的回報期,在2018年財報會上,新城發展行政總裁呂小平透露,按平均每個吾悅廣場6.5億的總投入計算,預計每個吾悅廣場前十年的平均租費收入可以達到1.32億元,投資回收期可控制在6年以內。

  不過,《棱鏡》從財報中看到,目前吾悅廣場實際開業僅為42座,開業面積390萬平方米,其中30座均在2017年之后開業。盡管全部租金及管理費合計收入增速翻倍至 21.16 億元,但距離陳德力夸下的海口——2020年過百億的租金收益,相距甚遠。

  與此同時,“包租公”王振華的收租能力著實一般,運營效率并不高。雖然吾悅廣場2018年平均出租率達98%,但每平米租金僅為542元,其對標的萬達廣場則達到916元,更遠落后于華潤、大悅城、恒隆等對手。

  現今年租金超過1億的吾悅廣場僅有3家,兩家位于王振華老家常州,均已開業7年左右的時間。

  拆解百億凈利潤謎團

  隨著房價快速上漲周期結束,一個新的信號是,恒大、碧桂園等大型房企紛紛從規模擴張,轉向利潤至上。

  在2018年銷售額Top20房企中,新城控股以74%的凈利潤增速排名榜首,達到104.91億元。這是最受監管層關注的一個問題。

  拆解這104.91億元的凈利潤構成,不難發現,其中28.09億元來自投資性房地產公允價值增加的收益,而2016、2017年這一數據僅5.82億元、9.09億元。

  關于這一點,監管層質疑其公允價值大幅增長合理性。

  對此,新城控股回函解釋稱,公允價值主要的變動原因是,“在2018年之前竣工的吾悅廣場租金上漲帶來的評估增值,以及2018年內竣工的在建工程的評估增值。”

  日后,這些多半布局于三四線城市的吾悅廣場,一旦整體估值縮水、運營效率走低的話,公允評估增值下跌,這塊賬目利潤又該如何美化?

  與此同時,新城控股還有一筆6.77億元的凈利潤,來自“許昌昱恒”這家由合(聯營)公司變更為公司合并報表范圍子公司的投資收益。

  對此,監管層質疑稱,面對諸多持股超過50%的合(聯營)公司,為何新城“有選擇性”納入并表,是否有調節利潤的考慮?

  新城給出的解釋為,有些項目合作方希望繼續參與經營決策,導致無法納入合并范圍。

  《棱鏡》查詢得知,新城控股持股超過50%的合(聯營)公司有24家,除“常熟中置”及“常州新城紫東”兩家公司盈利外,其余公司均處于虧損狀態,合計虧損額為3.18億元。這意味著,一旦將上述24家公司也進行并表,無疑將侵蝕新城控股百億凈利潤。

  此外,2018年報披露,新城控股有448.68億元的多筆應收賬款,其中“蘇州聿盛”等欠款超過一年,但相比其他規模性房企,其壞賬計提比例僅為0.1%及1%,明顯低于同行。

  更為吊詭的是,截止2018年底,新城控股應付控股股東新城發展計息款項22.22億元,利率8%。2019年3月,在公司賬面仍有454億元的賬面貨幣資金外,新城控股再向控股股東借款100億元,利率不低于8%。

  但8%的利率明顯高于公司2018年6.47%的平均融資成本。對此,監管層懷疑高利率是否會侵害公司利益。

  除上述賬面上的“美化”外,回到實實在在的地產開發主業,新城控股前景也令人堪憂,這亦是監管層關注的重點。

  眼下,樓市調控日趨嚴厲超出行業預期,隨著棚改紅利殆盡,押注三四線城市的新城控股,后續業績增長動力成為疑問。財務數據顯示,截止 2018 年末,其總土地儲備 10952 萬平方米中,三四線城市占比高達 61.4%。

  “三四線城市的紅利還是會有一段時間,未來3-5年都有好的發展機會。”2018年7月,王振華曾做出判斷。但現實情況與王老板的判斷截然不同。

  新城控股在最近的回復函中表示,2018 年及 2019 年一季度,公司在三四線城市的房地產合同銷售額占比分別為 50.72%及 59.51%,受調控政策持續影響,自 2018 年下半年至 2019 年一季度,公司三四城市房地產項目去化率同比有所下降,2019年第一季度實際可售貨值為1519.27億元,實際銷售467.14億元,去化率僅30.75%。

  對于2019年的銷售目標,有媒體稱其內部目標一度被定到3500億元。不過王振華在2018年財報會上表示合約銷售目標為2700億元。

  此前,王振華已經在有意控制拿地成本。興業證券在2017年11月份的一份調研紀要中寫道:公司要求項目達到凈利潤率8%以上,內部報酬率 20%以上。不過,拿地失誤的案例時有發生。

  據澎湃新聞報道,2017年7月,在安徽肥東縣項目拍地時,新城控股比第二名萬達報價高出約15億元,最終以溢價231%、總價35億元的代價成交。

  新城控股下發內部通知,認為此次拿地存在重大研判失誤,造成嚴重損失,投資拓展及研究部兩名高管被罰降職、降薪、罰款。

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